Kouzlo starších domů je neoddiskutovatelné. Mají duši, vzrostlou zahradu, zabydlenou lokalitu a často i nižší pořizovací cenu než novostavby. Když s klienty procházím takovou nemovitost, často vidím, jak se zamilují na první pohled. Už plánují, kde bude stát gril a jakou barvou vymalují obývák.
Jako realitní makléř ale musím v tu chvíli emoce trochu krotit a zapnout kritické myšlení. Starší dům totiž může skrývat vady, které na první pohled nevidíte, ale jejichž oprava vás po nastěhování může stát stovky tisíc korun.
Na co si dát při prohlídce staršího domu největší pozor? Zde je 5 nejčastějších a nejdražších pastí:
1. Vlhkost a špatná hydroizolace
Toto je zabiják číslo jedna. U starších domů (zejména těch postavených před rokem 1990) často chybí nebo je dožitá vodorovná hydroizolace.
Jak to poznat: Zhluboka se nadechněte hned v zádveří nebo ve sklepě. Cítíte zatuchlinu? Vidíte mapy na zdech, loupající se omítku u podlahy nebo čerstvě vymalované "podezřele čisté" fleky dole u země? Zpozorněte.
Cena opravy: Podřezání domu a nová izolace je extrémně nákladný a špinavý proces, který se klidně vyšplhá do stovek tisíc korun.
2. Zastaralé rozvody elektřiny a vody
Pokud dům neprošel v posledních 20 letech generální rekonstrukcí, pravděpodobně v něm najdete staré hliníkové rozvody elektřiny a dožívající olověné nebo ocelové trubky na vodu.
Proč je to problém: Hliníkové kabely se lámou, hrozí u nich riziko požáru a neutáhnou dnešní moderní spotřebiče (indukční desky, sušičky).
Cena opravy: Výměna znamená vysekat zdi v celém domě. Je to kompletní rekonstrukce, u které se kromě nových kabelů a trubek platí i nové omítky a malování.
3. Střecha a stav krovu
Zatékající střecha dokáže zničit celý dům. Mnoho kupujících se podívá na dům zvenku a řekne si: „Tašky vypadají dobře.“ To ale nestačí.
Co zkontrolovat: Vždy trvám na tom, abychom se s klienty podívali na půdu. Hledáme mapy po zatékání na trámech, drolící se dřevo nebo typické dírky od červotoče a tesaříka.
Cena opravy: Nová střešní krytina a případná výměna zničeného krovu je dnes investice, která u průměrného rodinného domu málokdy klesne pod půl milionu korun.
4. Trhliny a narušená statika
Každý starý dům si takzvaně „sedá“ a drobné vlasové trhlinky v omítce jsou běžné. Problém nastává u velkých, hlubokých trhlin.
Na co si dát pozor: Nebezpečné jsou trhliny, které jsou širší než pár milimetrů, trhliny, které se rozšiřují směrem nahoru, nebo ty, které jdou takzvaně „skrz zeď“ (vidíte je zvenku i zevnitř). Může to znamenat ujíždějící svah nebo špatně udělané základy. V takovém případě vždy doporučuji přizvat statika.
5. Právní vady a „černé“ stavby
Vady nemusí být jen technické. U starších domů velmi často narážím na nesoulad mezi tím, co stojí na pozemku, a tím, co je zapsáno v katastru nemovitostí.
Nejčastější problémy: Přistavěná garáž, kůlna, nebo dokonce celá veranda, která není nikde zkolaudovaná. Nebo zjistíme, že přístupová cesta k domu vede přes pozemek souseda a není ošetřena věcným břemenem. Tyto právní vady mohou zcela zablokovat financování vaší hypotékou!
Nekupujte zajíce v pytli
Při koupi staršího domu se nespoléhejte jen na to, že je "hezky vymalováno". Vždy svým klientům radím, aby si na prohlídku přizvali nezávislého stavebního inspektora. U nemovitosti za několik milionů je investice pár tisíc korun do odborného posudku tou nejlepší pojistkou.
👉 Hledáte vysněný dům a chcete mít jistotu, že nekoupíte skrytou ruinu? Nebo potřebujete pomoci s prověřením právního stavu vyhlédnuté nemovitosti? Nenechávejte to náhodě. Rád vás celým procesem bezpečně provedu.
Chci s vámi probrat koupi nemovitosti – Vyplnit kontaktní formulář