Když s klienty procházím nemovitosti tady v Brně a okolí, velmi často se stávám svědkem toho samého scénáře. Zájemci vejdou dovnitř, okamžitě se zamilují do krásného výhledu, nadchnou se pro prostornou kuchyni a začnou v duchu řešit, kam dají sedačku a jakou barvou vymalují dětský pokoj. Emoce v tu chvíli pracují na dvě stě procent.
Jenže přesně v ten okamžik jde často kritické myšlení stranou. Lidé se nechají unést vizuálním dojmem a zapomenou se ptát na zásadní věci, které mohou mít na jejich budoucnost, klidný spánek i peněženku naprosto fatální dopad.
Jako realitní makléř mám paradoxně úplně nejraději klienty, kteří jsou připravení a takzvaně mě na prohlídce „grilují“. Dobrý makléř se totiž těžkých otázek nebojí – naopak, má na ně předem připravené, pravdivé a podložené odpovědi. Pokud se chystáte na prohlídku svého vysněného bytu či domu, nenechte se opít rohlíkem.
Tady je 7 nekompromisních otázek, které byste měli na prohlídce položit:
1. Jaký je skutečný důvod prodeje?
Tato na první pohled nevinná otázka vám může prozradit mnohem víc, než si myslíte. Někdy se lidé stěhují kvůli rozrůstající se rodině, stěhování za prací nebo rozvodu, což jsou naprosto běžné životní situace.
Hledejte varovné signály: Pokud se ale majitelé z bytu stěhují už po roce nebo dvou od jeho koupě, zbystřete a ptejte se proč. Nejsou v domě extrémně hluční a nepřizpůsobiví sousedé? Není v bezprostředním okolí plánovaná nějaká problematická výstavba, která vezme domu světlo a klid? Nebo se v domě objevila skrytá vada, kterou se majitel snaží rychle poslat dál? Seriózní makléř by vám měl umět důvod prodeje logicky a uvěřitelně vysvětlit.
2. Jaké jsou reálné měsíční náklady na provoz a jaký je stav SVJ?
Splátka vaší budoucí hypotéky je jen jedna část finanční rovnice. Musíte znát kompletní zatížení vašeho rozpočtu.
Co chtít reálně vidět: Nikdy se nespokojte s odpovědí makléře, že „náklady jsou asi pět tisíc měsíčně“. Chtějte vidět oficiální evidenční list od správce domu (SVJ nebo družstva). Zjistíte z něj, kolik peněz reálně spolkne fond oprav.
Plány do budoucna: Zeptejte se, kolik peněz má aktuálně SVJ našetřeno na účtu a co se plánuje opravovat. Pokud je dům před kompletní rekonstrukcí střechy a fasády, ale na účtu SVJ je nula, znamená to, že si dům brzy vezme obrovský úvěr a vaše měsíční poplatky do fondu oprav mohou ze dne na den skokově vzrůst i o několik tisíc korun.
3. V jakém stavu jsou „neviditelné“ části nemovitosti?
Krásná nová designová koupelna a plovoucí podlaha jsou fajn, ale pokud jsou pod nimi schované původní hliníkové rozvody elektřiny z 80. let, zaděláváte si na obrovský problém.
Na co se konkrétně zaměřit: Ptejte se na stáří rozvodů (voda, odpady, elektřina v mědi). Zvládnou staré rozvody vaši novou indukční desku a sušičku? U rodinných domů detailně řešte stav střechy, krovu (zda tam není červotoč), komínu a především vodorovné hydroizolace. Pokud makléř tvrdí, že je dům "po rekonstrukci", chtějte vědět, co přesně to znamená. Profesionál vám rovnou nabídne k nahlédnutí technickou zprávu, revize nebo faktury od stavební firmy.
4. Váznou na nemovitosti nějaká právní omezení?
Tohle je absolutně klíčové pro bezpečí vašich peněz a schválení vaší hypotéky.
Co zjišťovat z listu vlastnictví: Zeptejte se (a chtějte to ukázat na aktuálním výpisu z katastru – tzv. LVčku), zda je na nemovitosti zástavní právo banky kvůli nesplacené hypotéce současných majitelů. Ptejte se na věcná břemena (např. právo dožití babičky, nebo právo chůze a jízdy souseda přes váš pozemek). Většinu těchto věcí lze při prodeji elegantně právně vyřešit, ale makléř o nich musí prokazatelně vědět a musí vám už na prohlídce jasně popsat, jakým mechanismem se tyto zátěže před přepisem smažou.
5. Je všechno, co vidíme, řádně zkolaudováno a zapsáno?
U starších rodinných domů, chat nebo chalup narážím na tento problém téměř neustále.
Skrytá past černých staveb: Na prohlídce vidíte krásnou pergolu, prostornou přistavěnou garáž nebo obytné podkroví. Když se ale podíváte do katastrální mapy, nic z toho tam není zakresleno. Pokud koupíte nemovitost s nezkolaudovanou „černou stavbou“, přechází tento obrovský problém na vás. Stavební úřad vám může nařídit stavbu odstranit, nebo vás čeká drahý a zdlouhavý proces legalizace. Vaše banka vám navíc na takovou nemovitost může odmítnout poskytnout úvěr.
6. Kdy přesně bude nemovitost volná k nastěhování?
Mnoho kupujících naivně předpokládá, že jakmile podepíší kupní smlouvu, dostanou okamžitě klíče a mohou se stěhovat. Tak to ale v reálném realitním světě vůbec nefunguje.
Časová osa prodeje: Samotný přepis na katastru trvá zákonných 20 až 30 dní. Navíc – a to je velmi časté – prodávající potřebují peníze z vašeho nákupu k tomu, aby si mohli zaplatit a převzít své nové bydlení. Na prohlídce se proto ptejte na jasný harmonogram předání. Budou to 2 měsíce od podpisu? Nebo 3? Potřebujete to vědět naprosto přesně, abyste věděli, ke kterému datu musíte vypovědět nájem ve svém stávajícím bytě, a neskončili s věcmi na ulici.
7. Kde budou bezpečně uloženy mé peníze do doby přepisu?
Zlaté pravidlo realit, které nesmíte nikdy porušit: Nikdy neposílejte kupní cenu za nemovitost přímo na účet prodávajícího (ani realitní kanceláře) předtím, než je byt na katastru oficiálně napsaný na vás.
Bezpečnost na prvním místě: Rovnou se makléře zeptejte, kdo zajišťuje a hradí úschovu kupní ceny. Bude to renomovaná advokátní kancelář, notář, nebo banka? Seriózní makléř má bezpečnou úschovu u nezávislého profesionála (ideálně advokáta s milionovým pojištěním) již zahrnutou ve své provizi a garantuje vám tak stoprocentní bezpečí vašich celoživotních úspor.
Pokud makléř na tyto otázky na prohlídce odpovídá vyhýbavě, snaží se je bagatelizovat, nebo dokonce tvrdí, že "to se potom nějak vyřeší", buďte extrémně opatrní. V takové chvíli je často lepší se otočit a jít hledat jinam.
👉 Hledáte nemovitost v Brně a okolí a chcete mít po boku parťáka, který všechny tyto těžké otázky položí a prověří za vás? Nebo naopak prodáváte a chcete ukázat, že je vaše nemovitost připravena transparentně a bezpečně? Nenechávejte to náhodě. Zavolejte mi nebo napište, rád se s vámi potkám. Chci se poradit s profesionálem – Vyplnit kontaktní formulář