Prodej nemovitosti s sebou přináší nejen radost ze získaných financí, ale také povinnosti vůči finančnímu úřadu. Prodej domu či bytu totiž představuje příjem, který ze zákona podléhá dani z příjmů.
Hned na úvod si ale pojďme ujasnit jeden častý omyl: Daň z příjmů při prodeji není to samé jako každoroční daň z nemovitých věcí. Zatímco daň z nemovitosti řešíte typicky do 31. ledna roku následujícího po její koupi, daň z příjmů řešíte po jejím prodeji.
Dobrou zprávou je, že existuje několik zákonných výjimek. V jakých případech si peníze z prodeje můžete nechat do poslední koruny a kdy se naopak zdanění nevyhnete?
Kdy jste od daně z příjmů osvobozeni?
Zákon definuje několik situací, kdy státu z prodeje neodvedete ani korunu. Zde jsou ty nejčastější:
1. Splnění "časového testu" (10 let nebo 5 let)
Pokud jste nemovitost vlastnili dostatečně dlouho, daň neplatíte.
Koupili jste nemovitost od roku 2021 dále? Časový test je 10 let.
Koupili jste nemovitost do konce roku 2020? Platí pro vás stará pravidla a časový test je pouze 5 let.
2. Bydleli jste v nemovitosti alespoň 2 roky
Pokud jste v prodávané nemovitosti měli bydliště bezprostředně před prodejem alespoň 2 roky, jste od daně osvobozeni. Pozor: "Bydliště" podle finančního úřadu neznamená nutně "trvalý pobyt" v občance. Znamená to místo, kde jste se reálně a trvale zdržovali (což lze doložit např. platbami za energie, internetem atd.).
3. Zdědili jste nemovitost v přímé linii
Při prodeji nemovitosti z dědictví po přímých příbuzných (rodiče, děti, prarodiče, manžel/ka) se vám do výše zmíněného časového testu započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. Pokud ji tedy vaši rodiče vlastnili 15 let a vy ji obratem po dědickém řízení prodáte, daň z příjmu neplatíte.
4. Peníze využijete na vlastní "bytové potřeby"
Co když nesplňujete časový test 10 let a ani jste v bytě 2 roky nebydleli? Stále existuje záchrana. Pokud peníze získané z prodeje do jednoho roku použijete na obstarání vlastních bytových potřeb (např. koupě jiného bytu, stavba domu, rekonstrukce), daň opět neplatíte. Důležité: Tuto skutečnost (že peníze použijete na bydlení) musíte finančnímu úřadu oficiálně oznámit, jinak vám osvobození propadne.
5. Prodej družstevního bytu
U družstevních bytů se formálně neprodává nemovitost, ale "převádí se členská práva a povinnosti". I zde jste od daně osvobozeni, pokud doba mezi nabytím a převodem těchto práv přesáhla 5 let (u starších nabytí) nebo 10 let (od r. 2021).
Tip pro podnikatele: Aby šlo výše zmíněná osvobození uplatnit, nesmí být nemovitost po danou dobu zařazena do vašeho obchodního majetku.
Co dělat, když osvobození nesplňujete?
Pokud do žádné z výše uvedených kategorií nespadáte, prodej se považuje za tzv. "ostatní příjem" a musíte jej zdanit.
V daňovém přiznání (které se podává typicky do konce března následujícího roku) uvedete příjem z prodeje. Skvělou zprávou ale je, že nedaníte celou prodejní částku, ale pouze váš čistý zisk.
Proti příjmu (prodejní ceně) si můžete odečíst tzv. uznatelné výdaje. Mezi ty patří:
Původní pořizovací cena nemovitosti.
Náklady na rekonstrukci a zhodnocení.
Náklady spojené s prodejem (provize realitní kanceláři, právník, odhady, poplatky katastru).
Pokud nemovitost prodáte za méně, než jste ji koupili a zhodnotili (prodáte se ztrátou), daň logicky neplatíte.
Nepodceňujte přípravu
Daňové povinnosti při prodeji nemovitosti mohou být složité a chyba vás může stát i statisíce korun. V Properia Group dbáme na to, aby naši klienti měli vždy perfektní právní i daňový servis. Vždy vám dopředu řeknu, jaké daňové dopady prodej bude mít a jak celou transakci nastavit co nejvýhodněji.
Zvažujete prodej nemovitosti? Zavolejte mi. Postarám se nejen o to, abyste prodali za maximum, ale aby proběhlo hladce i veškeré papírování.