Slyšíte to ze všech stran: "Ceny nemovitostí jsou vysoko, úroky se ustálily, ale podmínky pro získání hypotéky jsou stále přísné."
Možná jste v situaci, kdy máte vyhlédnutý vysněný domov, máte slušnou práci, ale bankovní kalkulačka ukázala červené číslo. Znamená to konec snu o vlastním bydlení? Ne nutně.
Jako realitní makléř spolupracuji se špičkovými hypotečními specialisty a víme, že „zamítnutí“ na první přepážce často znamená jen to, že musíme zvolit jinou strategii. Zde jsou 4 ověřené cesty, jak na hypotéku dosáhnout i v roce 2026.
1. Zlatý klíč jménem „Do zajištění“
Nejčastějším problémem není to, že byste nezvládli splácet (bonita), ale že nemáte naspořeno 20 % z ceny nemovitosti (tzv. LTV).
Pokud mají vaši rodiče nebo blízcí vlastní nemovitost (byt, dům, chatu), mohou vám dočasně pomoci tím, že ji dají bance do zástavy.
Jak to funguje: Kupujete byt za 6 milionů. Ručíte tímto bytem + bytem rodičů v hodnotě 4 miliony. Pro banku je rázem hodnota zajištění 10 milionů a vy si půjčujete jen 60 % z hodnoty.
Výsledek: Dosáhnete na nejnižší možný úrok a nepotřebujete vlastní hotovost.
Bezpečnost: Jakmile splatíte část dluhu nebo cena vaší nemovitosti vzroste, nemovitost rodičů se ze zástavy vyváže.
Tip pro mladé (do 36 let): Nezapomeňte, že pokud je vám méně než 36 let, banky vám ze zákona musí umožnit půjčit si až 90 % hodnoty nemovitosti (ostatní mají limit 80 %). I těch 10 % rozdílu může být rozhodujících.
2. Přizvěte do hry spolužadatele
Banka počítá vaše příjmy versus vaše výdaje. Pokud jste na to sami (nebo je partnerka na rodičovské), matematika často nevychází.
Řešením je přizvat do úvěru další osobu s příjmem (rodiče, sourozenec, partner).
Trik spočívá v dočasnosti: Spolužadatel tam nemusí být 30 let. Jakmile vám vzrostou příjmy (povýšení, návrat do práce po rodičovské), požádáme banku o tzv. vyvázání spoludlužníka.
3. Zelená hypotéka a dotační tituly
V roce 2026 banky i stát výrazně podporují energeticky úsporné bydlení. Pokud kupujete novostavbu nebo dům určený k rekonstrukci (např. s využitím programu Nová zelená úsporám nebo Oprav dům po babičce), máte výhodu.
Banky často nabízejí slevu na úrokové sazbě (např. 0,2–0,5 %) za doložení energetického štítku A nebo B.
Při rekonstrukci staršího domu můžete část hypotéky splatit rovnou z dotace, což banky umí v kalkulaci zohlednit.
4. Strategie „Startovacího bytu“
Tohle je rada, kterou klienti neradi slyší, ale je nejúčinnější. Pokud nedosáhnete na dům za 10 milionů, nekupujte ho hned. Kupte menší byt 2+kk. Bydlete v něm 5 let. Splácením si budujete bonitu a nemovitost mezitím (pravděpodobně) získá na hodnotě. Za pár let tento byt prodáte se ziskem a peníze použijete jako silný základ pro koupi vysněného domu. Je to lepší než platit drahý nájem a čekat na zázrak.
Nespoléhejte na online kalkulačky
Internetové srovnávače jsou orientační. Každá banka dnes počítá bonitu jinak. ČNB uvolnila některá centrální pravidla (např. DSTI), takže banky mají volnější ruce. Některé uznávají diety, jiné renty, některé jsou přísnější na podnikatele (OSVČ) a jiné benevolentní.
V Properia Group máme tým finančních specialistů, kteří znají metodiku všech bank na trhu. Často se stává, že kde jedna banka řekne striktní NE, druhá nabídne úvěr s úsměvem.
Neházejte flintu do žita. Ozvěte se mi a společně s kolegy propočítáme, jaká cesta k vlastnímu bydlení je pro vás ta průchozí.