Úmrtí v rodině je vždy spojeno se smutkem. Emoce jsou o to intenzivnější, pokud je předmětem dědictví nemovitost, ve které jste vyrůstali a ke které vás vážou vzpomínky. V tomto těžkém období jste navíc postaveni před složitý úkol: projít dědickým řízením, dohodnout se s ostatními příbuznými a často i nemovitost prodat
Jako realitní makléř se s těmito situacemi setkávám často. Mým cílem je provést vás tímto procesem tak, abyste měli jistotu, že po právní i finanční stránce proběhne vše hladce a bezpečně. Pojďme se podívat na to, co vás čeká.
1. Jak probíhá dědické řízení?
Po smrti zůstavitele je zahájeno dědické řízení. Vedením je soudem pověřen notář (tzv. soudní komisař). Vaším prvním úkolem bude zjistit, na základě čeho dědíte:
Dědická smlouva: Nejsilnější titul, kde se zůstavitel a dědic dohodli, co se bude dědit.
Závěť: Jednostranné prohlášení, koho zůstavitel vybral za dědice.
Zákonná posloupnost: Pokud není smlouva ani závěť, dědí se podle zákona v tzv. dědických třídách (nejprve manžel/ka a děti, poté rodiče a další příbuzní).
Kdy se stáváte vlastníkem? Zde často dochází k omylu. Ačkoliv notář zajistí zápis do katastru nemovitostí, vlastníkem se stáváte již v okamžiku smrti zůstavitele, respektive potvrzením tohoto stavu, když usnesení o dědictví nabude právní moci. Na zápis v katastru tedy nemusíte čekat, abyste mohli s nemovitostí právně nakládat (např. podepsat rezervační smlouvu), ale pro samotný prodej (vklad kupní smlouvy) je nutné mít dědické řízení uzavřené.
Tip z praxe: Pokud se všichni dědicové shodnou a nejsou mezi vámi spory, můžete se vzdát práva na odvolání. Tím rozhodnutí nabude právní moci ihned a celý proces se výrazně urychlí.
2. Prodej zděděné nemovitosti
Pokud neplánujete v nemovitosti bydlet, pravděpodobně ji budete chtít prodat. Zde nastávají dvě specifické situace:
A) Více dědiců = spoluvlastnictví Často nemovitost zdědí více sourozenců (např. každý 1/3). Aby se nemovitost prodala za maximální cenu jako celek, musí se všichni spoluvlastníci shodnout na ceně a podmínkách. To bývá kámen úrazu. Pokud se neshodnete, může to skončit u soudu, což výrazně snižuje tržní hodnotu nemovitosti v očích kupujících. V takových chvílích funguji často jako nezávislý prostředník, který pomůže najít řešení výhodné pro všechny strany.
B) Nemovitost a manželství Důležitá zpráva: Majetek nabytý dědictvím nespadá do Společného jmění manželů (SJM). Pokud jste ženatý/vdaná a zdědíte dům, je výlučně váš. K jeho prodeji zpravidla nepotřebujete souhlas manžela či manželky.
3. Daně: Co musíte zaplatit? (Pozor na chyby!)
Tohle je část, kde lidé nejčastěji chybují a zbytečně přicházejí o peníze. Jak je to s daněmi?
Dědická daň: Je již roky zrušena. Příjem z dědictví je od daně z příjmů osvobozen. Za samotné zdědění nemovitosti tedy státu nic neplatíte.
Odměna notáři: Platíte poplatek notáři, který se vypočítává procentuálně z hodnoty dědictví. Zde budete potřebovat odhad tržní ceny nemovitosti (viz níže).
Daň z příjmu při prodeji: Pokud nemovitost obratem prodáte, můžete (ale nemusíte) platit daň z příjmu. Ziskem se rozumí rozdíl mezi prodejní cenou a cenou určenou v dědickém řízení.
Zásadní výhoda: Pokud jste dědic v přímé linii (manžel, manželka, děti, rodiče), započítává se vám doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel.
Příklad: Pokud váš otec vlastnil dům déle než 10 let (případně 5 let u starších nabytí před r. 2021) a vy ho zdědíte, jste od daně z příjmu při prodeji ihned osvobozeni a neplatíte nic, i když prodáte se ziskem.
Proč nepodceňovat odhad pro dědické řízení?
Notář po vás bude chtít odhad ceny nemovitosti. Mnoho lidí má tendenci cenu "uměle snižovat", aby platili nižší poplatek notáři. To může být past.
Pokud byste totiž nesplnili časový test pro osvobození od daně (viz výše), budete danit rozdíl mezi nízkým odhadem a skutečnou prodejní cenou. Ušetřené tisíce u notáře vás tak mohou stát desítky až stovky tisíc na daních.
Jako realitní makléř pro vás tento kvalifikovaný odhad pro dědické řízení mohu vypracovat. Znám přesné tržní ceny a vím, jak nastavit cenu tak, aby byla férová pro notáře a bezpečná pro vás. Pokud nemovitost prodáváte přes moji kancelář, máte tento odhad zdarma.
Potřebujete pomoci?
Zděděná nemovitost s sebou nese spoustu papírování. V Properia Group a v mém týmu se postaráme o to, aby pro vás byl tento proces co nejjednodušší.
Zajistíme odhad pro notáře.
Vyřešíme právní vady a komunikaci s katastrem.
Díky profesionálnímu marketingu (homestaging, videoprohlídky) prodáme nemovitost za nejvyšší možnou cenu.
Nejste na to sami. Zavolejte mi a probereme vaši situaci u kávy.